La procédure simplifiée d'enregistrement de la propriété des parcelles de terrain et des bâtiments qui s'y trouvent en Fédération de Russie a pris fin début 2019. La procédure simplifiée qui permettait l'enregistrement des biens immobiliers est devenue impossible. À compter de ce printemps, la procédure pour les propriétaires de résidences secondaires a changé, quel que soit l'emplacement du terrain sur lequel se situe le bâtiment.
L'idée que la maison de campagne n'existe plus
Le 1er mars, une loi relative aux associations de jardinage et de maraîchage est entrée en vigueur. Cette loi interdit l'existence d'entités commerciales telles que les coopératives de jardinage ou de consommateurs de datchas, ainsi que les entreprises à plusieurs propriétaires. À cet égard, fin 2018, des députés avaient proposé de supprimer le terme « maison de datcha » du texte de loi.
Des centaines de milliers de résidents d'été se demandent si leurs parcelles bâties seront illégales et s'ils doivent faire réenregistrer leurs documents de toute urgence.
Selon un décret réglementaire en vigueur depuis début mars, il est possible de régulariser une maison d'été existante sur une parcelle de jardin, à condition que la construction ait été préalablement approuvée par l'administration locale et achevée.
Les documents destinés à communiquer certaines informations aux citoyens doivent être déposés sur les sites internet officiels des municipalités. Un délai précis est requis pour l'enregistrement des propriétés, à condition que seuls les plans de construction soient fournis. Les citoyens ayant obtenu un permis de construire sont dispensés de toute déclaration de travaux. Toutefois, une autorisation légale sera nécessaire si les travaux ne sont pas achevés au 1er mars.
Que se passe-t-il si vous n'enregistrez pas votre maison comme votre propriété ?
Si les résidences secondaires ne sont pas enregistrées avant le 1er mars 2019, la propriété sera considérée comme une construction non officielle et les bâtiments seront jugés illégaux. Suite à une décision de justice, leur démolition pourrait être imposée.
Si le propriétaire n'a pas obtenu d'instructions écrites conformément à la loi, les bâtiments sont susceptibles d'être démolis. Si le propriétaire ne procède pas lui-même à la démolition, les autorités locales s'en chargeront. Cette mesure exceptionnelle relève de leur responsabilité légale.
De plus, selon le code, l'utilisation d'un bâtiment non autorisé est passible d'une amende :
- sujets de droit civil exerçant des activités commerciales dans divers secteurs d’activité – de 2000 à 5000 ;
- personnes représentées par procuration – de 20 000 à 50 000 ;
- entrepreneurs individuels enregistrés conformément à la procédure établie par la loi – de 20 000 à 50 000 ;
- organisations, entreprises ou sociétés enregistrées qui ont le droit d'acquérir des droits patrimoniaux et non patrimoniaux en leur propre nom - de 500 000 à 1 000 000.
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- sujets de droit civil exerçant des activités commerciales dans divers secteurs d’activité – de 20 000 à 50 000 ;
- fonctionnaires et entrepreneurs individuels enregistrés conformément à la procédure établie par la loi – de 20 000 à 50 000 ;
- Entités juridiques – de 100 000 à 300 000.
L'objectif principal de l'État dans la mise en œuvre de la « réforme des datchas » est de taxer les terrains et les bâtiments afin de renflouer les caisses de l'État. Par conséquent, de nombreux propriétaires de datchas omettent d'enregistrer leur propriété, malgré les menaces d'amendes.
Par où commencer le processus d'inscription
Selon les dernières modifications, pour enregistrer officiellement un bâtiment situé soit dans une zone habitée, soit sur le territoire d'une association de jardinage à but non lucratif, les éléments suivants sont requis :
- envoyer une notification contenant les paramètres à l'organisation locale chargée de la résolution des problèmes publics ;
- Joindre à la demande : des extraits du Registre national unifié des droits, un plan technique et les documents de propriété ;
- Vous devriez recevoir une réponse de l'administration d'ici une semaine ;
- trente jours calendaires après l'achèvement des travaux, envoyez l'avis suivant ;
- Joindre à la notification écrite : un reçu pour le paiement obligatoire de l’enregistrement de la maison, une réponse à la première notification envoyée et des copies des documents ;
- attendre que les autorités locales soumettent une notification au Service fédéral de l'enregistrement des États, du cadastre et de la cartographie ;
- Si vous souhaitez accélérer la procédure, vous pouvez envoyer les documents vous-même.
La date de fin de l'« amnistie des datchas »
Au moment de remplir les formulaires, les résidents d'été s'interrogent sur la prolongation du régime simplifié d'enregistrement foncier et immobilier. Le Service fédéral du cadastre et de la cartographie explique qu'une nouvelle loi, signée l'an dernier, prolonge ces avantages jusqu'en 2020. Cependant, le Code de l'urbanisme a modifié plusieurs permis de construire pour les bâtiments résidentiels. Ces modifications concernent les immeubles de plus de trois étages ne comportant pas d'appartements séparés.
La loi a été modifiée en août dernier. Elle prévoit une exemption de permis pour les petits bâtiments construits sur des terrains non bâtis. La durée de validité de cette modification n'est pas précisée par la loi.
L’« amnistie des datchas » sera en vigueur jusqu’au printemps 2020. Elle concerne les maisons individuelles construites sur des terrains destinés à la construction ou à l’agriculture d’appoint.
La procédure simplifiée d'enregistrement officiel des autres biens immobiliers est désormais permanente. Elle concerne notamment les résidences secondaires, les garages, les chaufferies, les remises, les toilettes et les bains publics.
Changement dans l'ordre de construction
Depuis son entrée en vigueur, la législation a subi plusieurs modifications. Avec l'introduction du nouveau texte, le terme « datcha » a disparu. Selon la loi :
- Depuis août 2018, il n'est plus nécessaire d'obtenir une autorisation de construire. Une notification écrite est toutefois requise avant et après les travaux.
- la construction des bâtiments commencée avant l'adoption de l'amendement précédent est légalisée par l'envoi d'un avis écrit avant le 10 mars 2019 ;
- Aucun permis ni déclaration n'est requis pour les dépendances. Seul un plan technique conforme à la réglementation en vigueur est nécessaire.
- La propriété d'une parcelle de terrain délivrée avant 2011 est confirmée sur présentation d'un certificat de la municipalité ;
- Il n’est pas nécessaire d’obtenir des permis pour la mise en service de bâtiments construits avec le permis approprié ;
- Suite à des changements et des amendements, la construction et sa légalisation sont désormais soumises à notification plutôt qu'à permis.
Pour établir un plan technique de maison, vous aurez besoin des services d'un géomètre-expert, d'un dossier de projet ou d'une déclaration. Sans plan technique, il est impossible d'enregistrer la propriété auprès du Service fédéral du cadastre.
Quelle maison doit être enregistrée ?
Après l'entrée en vigueur de la phase finale du processus législatif en août 2018, les députés ont précisé la définition de « bâtiment résidentiel individuel ». Celle-ci inclut les bâtiments qui répondent aux exigences suivantes :
- nombre d’étages hors sol – pas plus de trois ;
- hauteur – 20 mètres ;
- une maison est un objet complexe et complet ;
- La destination du bâtiment : résidence permanente ou saisonnière de personnes.
Le texte réglementaire en vigueur n'affecte pas les bâtiments déjà immatriculés. Dans ce cas, aucune nouvelle immatriculation n'est nécessaire. Toutefois, les bâtiments juridiquement inexistants sont soumis à la nouvelle réglementation suivante :
- Les constructions non résidentielles sur les parcelles de jardin ne peuvent être que temporaires et ne sont pas soumises à enregistrement ;
- Les immeubles résidentiels faisant partie d'associations de jardins doivent être inscrits au registre.
Inscriptions jusqu'au 1er mars 2019
Pour les propriétaires de chalets et de résidences secondaires, cette « amnistie » a engendré de nouvelles difficultés. Auparavant, ils n'étaient pas tenus d'enregistrer leurs bâtiments. Désormais, ils doivent en informer le Service fédéral d'enregistrement des États.
Jusqu'à fin février 2019, la procédure était différente : seul un passeport technique mentionnant la structure déclarée était requis pour l'immatriculation. Après avoir contacté un ingénieur cadastral, un passeport technique était établi et transmis aux autorités exécutives fédérales. L'immatriculation était ensuite effectuée sur la base de ce document.
Comment s'inscrire maintenant
Si un citoyen n'a pas inscrit sa résidence secondaire au registre foncier, il doit en informer par écrit la mairie. Cette déclaration concerne aussi bien le bâtiment lui-même que toute modification apportée à la résidence principale. La procédure d'inscription en 2019 comprenait :
- notification aux autorités locales par les propriétaires fonciers des projets de construction d'un immeuble résidentiel ;
- Une fois la construction de la maison terminée, soumettre une notification à la municipalité avec les documents joints ;
- dans le cas de plusieurs propriétaires d’un même immeuble – répartition des parts, obtention du consentement de chaque propriétaire ;
- présentation d'un reçu pour le paiement de la taxe d'État ;
- vérification par les autorités gouvernementales locales de tous les documents et de la légalité de la construction ;
- détermination de la demande d'inscription auprès du Service fédéral d'enregistrement des États ;
- Après vérification, réception d'une confirmation écrite.
Quels types de bâtiments ne nécessitent pas d'autorisation ?
Dans certains cas, un permis de construire n'est pas requis. Il peut être obtenu sans permis si les conditions suivantes sont remplies :
- La structure ne sera pas reliée à d'autres bâtiments par une fondation commune ou un réseau de communication ;
- Le projet ne prévoit pas de diviser l'immeuble en appartements ;
- un immeuble de trois étages maximum occupé par une seule famille ;
- La hauteur de la maison ne dépassera pas 20 mètres.
Des restrictions de hauteur et la division des bâtiments en logements distincts ont été instaurées afin d'empêcher la construction d'ensembles de deux ou trois étages selon la méthode simplifiée. Tout bâtiment ne respectant pas ces exigences devra faire l'objet d'un permis.
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Bien que la procédure d'enregistrement reste basée sur la notification, les violations des délais et des réglementations sont passibles de sanctions administratives, y compris la liquidation forcée de l'établissement.
Les autorités exécutives fédérales procéderont à des inspections afin de détecter les expropriations et les constructions illégales. Si de tels agissements sont constatés, les organismes compétents délivreront un permis de construire dans un délai de trente jours calendaires.
Si des bâtiments sont érigés sur un terrain où la construction est interdite, les autorités fédérales émettront un ordre de fermeture. Une amende sera également infligée pour les dommages causés au terrain. Vous pouvez modifier le statut de la parcelle et régulariser la construction illégale en contactant la mairie ou le tribunal.
Où aller une fois les travaux terminés
Une fois la construction terminée, une demande accompagnée des plans techniques de l'abri de jardin doit être déposée. La municipalité procédera à une inspection et, sous sept jours, délivrera une décision écrite confirmant la conformité du bâtiment construit ou rénové avec la réglementation. Les avocats transmettront ensuite le dossier au Service fédéral d'enregistrement des bâtiments. Le propriétaire n'a aucune démarche à effectuer.
Si l'avocat de l'administration ne soumet pas la demande dans les délais impartis, vous pouvez le faire vous-même. Si le résident d'été enfreint les règles d'urbanisme, les autorités fédérales peuvent exiger la rénovation de la maison.
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Le défaut d'enregistrement des bâtiments ou de leur construction sans notification préalable entraînera la classification du bien comme « construction non autorisée ». Ces structures ne pourront être utilisées, ni faire l'objet de contrats de vente ou de donation.
Pour légaliser et exploiter un bien immobilier, le propriétaire doit se conformer à toutes les obligations légales. En pratique, cette procédure peut s'avérer complexe. Par exemple, un bâtiment résidentiel doit être situé à au moins trois mètres de la clôture du voisin. Si cette norme n'est pas respectée, la maison ne peut être déplacée. Il est donc nécessaire d'engager une procédure judiciaire, avec l'assistance d'ingénieurs du cadastre, pour faire valoir ses droits.
La réglementation en matière de construction a changé. Désormais, seules les dépendances peuvent être érigées sans permis sur les terrains des associations de jardinage à but non lucratif. Les résidents qui n'auront pas déclaré leur maison seront contraints de démolir tous les bâtiments qui ne répondent pas à la définition de « dépendances ».